2020年物业管理行业(2021物业行业)

1、物企去“地产输送化”独立发展

2021年，房地产与地产行业紧密相连。政策调控导致房地产开发企业资金链紧张。房地产企业内外债务危机一旦暴露，相关房地产企业也将深受牵连。股价大幅下跌，或将成为母公司出售优质资产包的首选。

虽然大部分房企在房地产开发集团中独立并行经营，拥有自主品牌，甚至已经独立上市，但近两三年来，大多数待办及上市房企仍严重依赖相关房地产企业的支持。房地产公司获得管理和管理服务。合同面积、收入，尤其是利润的高速增长。

经过2021年房地产的大变局，2022年后房地产给物业带来效益的方式将逐渐放缓。

一方面，随着房地产企业的开发收缩，未来几年持续交付的面积将会减少；房地产企业资金链紧张，难以支持非业主增值服务。“房东没有多余的食物。””。

另一方面，资本市场的投资者也变得更加专业和理性，将各业务分拆独立计算估值，给予非业主增值服务更少甚至几乎为零的估值。并购市场也是如此。

铁匠需要自己的硬件。上市审核期间，物流企业需要继续降低关联交易比例，物流企业必须能够证明自己能够独立发展而不是依赖母公司。市场喜欢母公司能够提供大面积签约面积的物业公司，也更青睐有能力在此基础上大幅拓展第三方面积的物业公司。

碧桂园服务走向市场化扩张路线后，最初要求市场第三方扩张面积与集团交付面积的比例为1,333,601个。据称，这一比例到2021年将逐步变为7,333,603，每年新增的扩建面积已大幅超过母公司提供的面积。区域。

2022年，房地产公司将重新审视与开发集团母公司的关系。在房地产大变革的背景下，他们将减少对母公司的依赖，逐步走上独立发展的道路。这也是一条更长远的道路。

2、上市物企估值修复

截至2021年中，已上市物业服务企业超过50家，已有20多家上市公司成功递交表格或明确要分拆上市。以此推算，在提交一次表格后通过听证会上市的正常情况下，2021年上市材料公司数量将超过70家，但截至2021年底，这一数字将固定为55家。

图例：55家上市材料公司名单。由于市场冻结期、监管考虑、投资者退出心态、母公司财务纾困的迫切需要以及公司自身意愿等因素，2021年下半年拟上市的材料公司已被搁置。下架出售、推迟上市或通过听证会后已暂停上市。

2022年，万屋云、龙湖地产等龙头物业企业将完成上市，届时前十大物业服务企业将全部成为上市公司。龙头房企上市的效应或将在一定程度上恢复市场对房企的认可，带动更多房企新一轮成功上市。

受房地产行业大动荡影响，除个别央企、国有房企股价小幅企稳外，其余地产股均大幅下跌。许多房地产公司的股价已从最高点跌破70%。

市盈率低于10倍的地产股已经不少。这一价格源于对地产相关母公司财务状况的深切担忧。跌幅最大的个股都深受母公司严重债务危机的影响。

低迷的股价并不能反映这些上市地产公司的真实价值。即使在并购市场，以目前的股价也很难获得这些上市地产公司的资产。基于物业公司轻资产、现金流稳定、持续收费的SaaS属性，物业公司在保持行业平均正常增速的情况下，市盈率应至少达到15倍。目前的股价被严重低估。

3、物企并购价格回归理性

过去，资本市场对材料企业的追捧明显推高了行业并购市场的价格，12-15倍PE的并购案例频频出现。当时，这些作为受让方的上市地产公司估值仍高达30倍以上PE。

时代变迁，随着上市房企估值不断降低，出现了尴尬的倒挂现象。例如，今年收购蓝光嘉宝的PE倍数就低于他们支付给其他房地产公司的PE倍数。目前，多起上市地产公司之间的并购正在进行谈判，类似情况并不少见。

2022年房地产并购市场依然存在，行业持续发展集中度提升。并购是必然之路。但在并购价格方面，随着上市房企的估值调整，转让方房企的心理价格也需要调整。当很多上市地产公司的PE低于10倍时，回到正常的商业逻辑，并购价格只能在10倍以下。

2022年，房地产行业并购市场价值将萎缩。2021年的房地产变化给一些开发商带来了一个并购机会窗口，可以联手优质地产公司，这确实促成了大规模的并购交易。随着房地产市场的变化，这个窗口期将在2022年逐渐关闭。

2022年，随着中央稳增长、放松调控政策、政策见底，房地产企业将逐步企稳，房地产对房地产企业的负面影响减弱，前期的负面影响也充分显现在市场上。已经处于地产公司估值的底部，未来会在适当的时候进行修正。或许，当材料公司2021年年报业绩披露后，上市材料公司将迎来估值回升。

4、城市服务超越环卫升级换代

物业服务企业拓展服务边界的标志性举措是进军城市服务。当物业公司的管理规模扩大到一个城市范围时，“空间就是一种服务”，那么任何建筑空间及其内容活动都可能成为物业管理的对象。

前几年，物业管理企业在品牌升级时，喜欢在品牌名称中加上“智慧”和“生命”。2021年，越来越多的物业服务企业将公司品牌升级为“城市服务”，或着力打造专业化的“城市服务”子品牌，为未来城市服务的可持续运营打造动力。

大多数企业的城市服务都是从环境卫生服务开始的。出于资质、过往业绩、重资产设备等招标要求等考虑，物业公司在2021年也加大了对环卫公司的收购力度，其实际从事的城市服务大多以环卫为主，以市政保洁为主。保洁、垃圾分类清运、公厕管理、绿化管理、路灯设施管理等。

业内常戏称物业管理公司提供的城市服务是“扫街”；但显然没有一家提供城市服务的物业公司愿意简单地“扫马路”。经过近年来的实践探索，城市服务也在进一步升级迭代。

从基础环卫服务到顺应社会治理重心向基层转移，城市精细化治理趋势助力网格化管理、秩序维护、执法协助；进而将空间管理从公共街道进一步拓展到城市管辖范围内的更多城市区域。增加公共建筑、花园和河流的数量，以提高服务密度；顺应城市更新潮流，着力老旧社区维护改造；推出城市智慧停车解决方案，积极参与智慧城市建设。2022年，我们将看到更多物流企业不断打磨、升级、迭代城市服务的实际运营成功案例。

5、城市PM与FM、AM融合发展

当前物业管理的发展已不再局限于传统的“四包”服务。随着业主需求痛点的变化，物业公司也提出了FM设施管理（企业非核心业务外包）、AM资产管理等服务。需要。

尤其是近年来中心城市核心区写字楼大面积空置的情况下，业主首先需要解决的也是最紧迫的问题就是资产管理。如何有效地出租和出售资产是业主更关心的问题。通过AM资产管理带动PM物业管理和FM设施管理的发展，是业界的热点领域。

随着万科收购戴德梁行和仲量联行，大概率在2022年落入国企怀抱。这将促进五大国际银行（尤其是国际大行）管理经验的输入。FM和AM领域）进入国内房地产公司。未来市场，还会有更多的FM、AM人才流入行业市场。

上述因素将推动2022年PM、FM、AM的进一步融合和发展。

6、社区增值服务细分领域形成专业运营公司

物流上市公司展示的社区增值服务发展业绩正成为公告、报告中最引人注目的部分。在龙头企业和上市公司的引领下，大多数物流企业已经认识到发展增值服务的重要性，纷纷投资发展空间管理、社区新零售、家居服务、美居装修、房屋及车位租赁等以及销售、养老、育儿等领域。

社区增值服务领域其实专业门槛很高，每个领域其实都有相应的行业巨头。比如零售类如淘宝、京东、苏宁、国美等；出租和销售像贝壳、链家、麦田、21世纪地产等，每个领域都有相对专业的认知和方法论。

圈子=经济也就是说，每一个领域其实都是一个全新的行业，每一个领域都需要结合房地产场景进行深入探索。简单复制房地产或某一专业领域的经验是行不通的，必须形成新的经验。跨境融合。

社区增值服务的探索对于人力资源和资金实力雄厚的大企业来说是可以承受的，但更多的低收入企业和中小型物业企业却无力承担。

2022年，在增值服务细分领域，将出现了解物业场景、熟悉物业公司运营特点、将物业知识与细分领域知识相结合、高效运营的专业公司，帮助物业公司解决增值服务运营问题。

7、双碳引领绿色物业发展

2021年10月，国务院发布《2030年前碳达峰行动方案》号文件，标志着碳达峰和碳中和已成为我国未来经济发展的重要指引，也是“十四五”规划要落实的重要目标。

双碳目标是大势所趋。每个行业都要拥抱低碳潮流，房地产行业也必须有所作为。

您如何看待双碳目标给房地产行业带来的挑战和机遇？如何清晰认识双碳目标下物业企业的定位？日常运营和供应链如何行动？如何共同推动行业低碳转型升级发展？这将是房地产企业在2022年需要开始回答的问题。

2022年，更多的物业企业将推出自己的双碳解决方案，输出绿色物业管理服务，积极参与碳达峰和碳中和行动，在ESG方面取得进一步的成绩。

8、清洁机器人应用逐渐爆发

随着中国人口老龄化，可以预见，未来房地产行业面临的最大挑战之一将是就业劳动力的进一步老龄化和劳动力成本的持续上升。

基础物业服务中，投入人力最多的传统四保领域将需要通过智慧物业技术的应用来改变，降本增效。通过近年来的初步探索和实践，清洁机器人极有可能率先广泛应用于基础物业服务场景，逐步取代人类劳动力。

2021年，领先的机器人企业加速在物业清洁领域的深度发展，并获得投资机构的大笔投资，证明这一赛道正在受到青睐；领先的物业服务企业也在立足自身优势，加快清洁机器人的研发，希望尽快实现量产。如果这些量产的清洁机器人在2022年推出，将极大促进清洁机器人在行业的广泛应用。

值得指出的是，目前清洁机器人还不能完全替代人类劳动力，而且成本太高。大多数公司仍然考虑购买它们是为了形象而不是成本。这也要求机器人企业适应当前物流企业的发展现状，通过进一步规模化量产降低成本，同时推出更加灵活的租赁和运营方案，助力清洁机器人在行业的应用普及。

9、“物业+养老”服务实践有所突破

2021年是物业服务+养老服务元年。2020年底，住建部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》号文件，推动支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。

相比之下，从事养老服务的物业服务公司具有距离近、居民信任度高、需求了解准确、与常规物业服务重叠、社区空间等优势。

在大多数房地产开发集团中，护理业务板块往往与地产板块并行独立发展。投资模式比较重，有的是房地产+医疗。初期勘探成本较大，盈利能力较差。但这也为相关物业公司探索“物业服务+养老服务”奠定了一些基础。

在政策的号召下，2021年越来越多的物流企业开始关注并进入养老服务领域，开始探索实践。这些做法预计将在2022年取得突破，成为行业学习的案例。

10、2022年依然是中国物管行业黄金时期

这是中国物业研究会发布2019年物业服务企业综合实力发展报告并首次提出“中国物业管理行业进入黄金发展周期”结论以来的第四年。

2021年中国物业管理行业正处于黄金发展周期。虽然受整体宏观经济景气和房地产市场调控政策的影响，物业公司在资本市场表现惨淡，不再是资本追捧的焦点，但基本面房地产行业和地产的发展逻辑没有改变。

尽管房地产已进入不增量时代，但近三年销售面积可交付的管理面积将在未来三年持续释放，且规模依然巨大；物业公司提供FM设施服务、城市服务、公共服务、多业态服务。我们仍在不断拓宽服务边界，扩大规模；基于社区、家庭场景的社区增值服务的开发和探索正如火如荼地进行，为物业公司开辟了新的收入和盈利路径。房地产领域的数字化转型刚刚开始，智能技术也确实帮助企业在扩大规模的同时降本增效。

2022年依然是中国物业管理行业的黄金期！

尤尼智能家居智能物业管理系统尤尼智能家居智能物业管理系统SaaS专为物业打造。从社区生态出发，节省大量信息化资金投入，大幅降低信息化门槛和风险，降本增效的同时。拓宽物业服务边界，提高业主满意度。

您的智能家居让物业形象得到充分展示，业主的努力可以被业主看到。各种小工具帮助业主轻松改善社区生活氛围，增加业主对物业的信任，提高居民的生活幸福感。

社区智慧物业管理系统-物业收费软件-物业管理saas平台-物业管理软件排行-智能门禁系统-友尼智能家居官网community.yoniot.cn/?from=zhihux120.jpg'