推动金融房地产(房地产金融融资渠道)

近日，央行、银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面贯彻落实长治久安”落实房地产调控机制，落实支持刚性和改善住房需求的因城施策政策，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。”

11月14日，澎湃新闻（向多家银行相关人士证实，该文件已下发。

《通知》包括稳定房地产融资、提供“保交房”金融服务、为陷入困境的房地产企业处置风险、保护住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、增加住房金融服务等16项具体措施。租赁融资。支持6个方面。

对此，澎湃新闻对《通知》的部分内容进行了逐条解读：

开发贷款对国有和私营房地产企业平等发放。

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出稳定房地产开发贷款，坚持“两个毫不动摇”原则，平等对待国有、民营等各类房地产企业。鼓励金融机构重点支持治理完善、主业突出、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目发起银行和银团贷款模式，加强贷款审批、发放、回收全流程管理，切实保障资金安全。

有民营房企人士指出，此次鼓励开发贷款，对于民营房企来说将是一次输血。在之前的市场条件下，银行不敢投资大多数民营企业。政策出台后，将支持民营房地产企业合理融资。

中国指数研究院认为，相关措施的实施将改善金融机构对民营房地产企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营房地产企业信贷快速收缩的问题。

支持延期现有贷款，推动项目竣工交付

《通知》提到，支持开发贷款、信托贷款等现有融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在确保债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业按照商业原则自主协商，通过存量贷款延期积极提供支持、调整还款安排等，推动项目竣工交付。自本通知下发之日起，六个月内到期的贷款可在原规定基础上延长一年。贷款分类不得调整，报送征信系统的贷款分类应当与其保持一致。

有房地产业内人士认为，近三年的开发贷期限与销售市场不匹配，希望未来能有合理调整。新政策提出，开发贷款、信托贷款等六个月内到期的贷款可展期一年，预计未来将促使银行进行期限调整。

据中国指数研究院统计，截至2022年10月31日，房地产企业债券余额合计.9亿元；一年内到期债券总数9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元。其中，境外债务余额3213.3亿元。目前销售未见明显复苏，民营房企面临融资困难。明年房地产企业仍将面临巨大的偿债压力。

业内人士认为，存量融资延长一年的政策实施后，将有效缓解房企短期偿债压力。也让大部分现金流紧张的房企可以用时间换空间，有更大的机会等待市场回暖，加速复苏。支付。

加大运用发债、信托等方式支持房地产企业融资

《通知》明确债券融资保持基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业增信机构为财务状况总体健康、面临短期困难的房地产企业发行债券提供增信支持。鼓励债券发行人和持有人提前沟通，安排债券赎回资金。若确实难以按时付款，将通过协商作出合理延期、更换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

同时，信托等资管产品融资要保持稳定。鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资需求。

此前，11月8日，中国银行间市场交易商协会发布推广扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）的信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计支持民营企业债券融资规模约2500亿元，并将视情况进一步扩大规模。

11月9日，中债增信投资有限公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，进一步推进民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业的增信服务。

业内人士认为，此次政策指出“对财务总体健康、面临短期困难的房地产企业发债提供增信支持”，表明监管部门对民营房地产企业的支持范围规模不断扩大，更多的民营地产企业将受益。

国泰君安地产首席执行官谢浩宇指出，针对房企违约进一步蔓延的风险，文件明确提出资金支持，这是缓解当前行业流动性风险的极为积极的表态。近一年半来，房地产市场的主要矛盾是房企资产负债久期不匹配、债务无力续签，引发了包括地价下跌在内的一系列连锁反应。价格、施工暂停以及居民预期恶化。当前，为恢复民企信用，拟通过延长债务期限、引入信托等高收益渠道，向高风险房地产企业注入流动性，将带来积极信号。

58安居客房地产研究院分院院长张波认为，借助房地产开发贷款、信托贷款、债券融资等方式，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“保交楼”仍是重要目标，提供专项贷款+配套融资支持

在“保障性住房”金融服务方面，《通知》提出支持国家开发银行、农业发展银行按照相关政策安排，高效有序地向审核备案的借款人发放“保障性住房”和要求。专项贷款、封闭运作、专项资金，专门用于支持已售逾期、交付困难的住宅项目加快建设和交付。

同时，专项贷款支持项目明确债权债务安排、专项贷款和新增配套融资司法担保后，金融机构特别是主要融资商业银行或项目个人住房贷款牵头的银团鼓励按照市场化、法治化的原则，对专项贷款支持项目提供新的配套融资支持，推动化解个人住房贷款拖欠房产风险。

中国指数研究院认为，今年7月，部分城市因期房项目暂停而出现购房集体断货。购房者普遍对期房交付存在担忧，观望情绪加剧。此后，中央多次出台相关政策，支持各地加快“保交房”。8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款支持逾期、难以交付的住宅项目建设和交付。9月，国家2000亿元专项贷款基金启动后，郑州、沉阳、哈尔滨等城市相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

执信投资研究院高级研究员马宏指出，8月中下旬以来，多部门出台通过政策性银行专项借款救助“烂尾楼”的措施，推动竣工和开工面积。未来两个月全国商品房。已有明显改善，预计房地产建设指标仍有进一步改善的空间。

鼓励资管公司参与风险管理，“第三支箭”有望落地

《通知》表示，要对房地产项目并购提供金融支持，积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行平稳有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购不良房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（统称资产管理公司）发挥不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产等共同协商公司等就风险化解模式进行研究，推动资管处置加快。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行和金融资产管理公司发行以房地产项目并购为主题的金融债券。

对于部分进入司法重整的项目，金融机构可按照自主决策、自担风险、自负盈亏的原则，帮助推动项目恢复交付。鼓励资产管理公司作为破产管理人、重组投资者等参与项目处置。支持符合条件的金融机构稳步探索设立基金等方式，以市场化方式化解陷入困境的房地产企业风险依法依规，支持项目竣工交付。

据全国贸易商协会网站11月8日消息，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难，经国务院批准，中国人民银行会同有关部门通过信贷、债券、股权三种融资渠道的“三支融资渠道”。“箭”政策组合支持民营企业扩大融资。民企债券融资支持工具作为“第二支箭”，有效引导市场机构改善民企风险偏好和融资氛围，有效缓解民企信贷萎缩问题，促进民企融资复苏，降低民企融资成本。民营企业融资成本风险。

中国指数研究院认为，“信贷、债券、股权”三大融资渠道形成“三箭”政策组合。目前，第一支、第二支箭已经射出，股权融资是化解企业层面风险的重要举措。前期地方政府参与民营企业混合所有制改革的成功经验也成为良好典范，因此“第三支箭”有望快速落地。与此同时，并购风险化解稳步推进。在前期成功案例的示范效应下，未来处置范围有望扩大，部分民企获得地方国资支持。

《通知》还指出，对于支持商业银行等金融机构贷款，在鼓励增加授信额度的基础上，提出了明确的指导方案：新增配套融资是否需要投向还款明确的项目消息人士称，“专项借款和配套融资”科目实行专项管理，对符合尽职调查但仍存在坏账的可免责等。

需求端支撑有望持续加大

《通知》拟支持个人住房贷款合理需求。支持地方政府在国家政策基础上因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定地方个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，鼓励金融机构结合自身经营情况和客户。风险状况和信用状况等，并根据城市政策下限，合理确定个人住房贷款的具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新公民住房金融服务，合理确定符合购房要求的新公民首套个人住房贷款标准，多维度科学审慎评估新公民信用水平，提高新公民信用水平。借贷、还款便利。

三季度以来，需求侧信贷支持持续加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策的核心。9月底，央行、银保监会明确发文，符合条件的城市可降低或取消首次住房商业贷款利率下限。央行还下调首次公积金贷款利率15个基点，为地方政府优化信贷政策腾出了空间。

中国指数研究院监测数据显示，截至目前，全国已有20多个城市下调或取消了首次商业贷款利率下限，且全部降至4%以下。其中，二线城市如武汉、天津、温州等城市基本回落至3.8%~3.9%的水平。这一政策再次强调要因城施策。预计有条件的城市将加快房贷利率下调步伐。已下调商业贷款利率的城市不排除继续结合本地实际情况进行调整优化。

加大对住房租赁的财政支持

《通知》建议优化住房租赁信贷服务，拓展住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对具有独立法人资格、业务边界清晰、具备专业房地产投资和管理能力的自有产权住房租赁企业的信贷支持。要合理设计贷款期限、利率、还款方式，积极满足企业中长期资金需求。需要。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改造用于住房租赁的房地产项目提供金融支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目资质的保障性租赁住房项目发放的相关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产转变为经济适用房。获得保障性租赁住房认定后，银行贷款期限和利率适用保障性租赁贷款相关政策。

同时，支持住房租赁企业发行信用债、担保债等直接融资产品，专门用于租赁住房的建设和运营。鼓励商业银行发行支持住房租赁的金融债券，筹集资金增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

中国指数研究院认为，央行此前已明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的运用，更好地利用创新金融工具为长期住房提供保障。对房地产市场的长期支持。